Здравствуйте, хочу взять кредит под залог недвижимости, мне поступило предложение от частного инвестора провести сделку через ЭЦП, какие риски, стоит ли соглашаться?
Такой странный кредит, без осмотра, без оценки, к тому же договор залога недвижимости должен быть зарегистрирован в ЕГРП.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Основные параметры кредита
Максимальная сумма предоставляемого кредита составляет 20 млн рублей, но не более 60% от оценочной стоимости предмета залога. В качестве залога могут выступать:
- Квартира или таунхаус;
- Частный дом, коттедж;
- Земельный участок с постройками и без;
- Гараж с землей или без.
Имущество продолжает оставаться собственностью заемщика. Обычно это квартиры. Собственник распоряжается жильем по своему усмотрению, за исключением сделок по смене собственника. Кредит под залог недвижимости является ипотечным продуктом, поэтому недвижимость должна соответствовать определенным критериям:
- Отсутствие долевых прав на объект;
- Дом не подлежит сносу;
- Соответствует необходимым нормам для жилых домов;
- Дом не деревянный, полов нет;
- Здание соответствует определенному возрастному диапазону, устанавливаемому индивидуально для отдельных регионов;
- Обеспечены всеми коммуникациями;
- К квартире претензий нет, незарегистрированная перепланировка.
Добрый день, подскажите, пожалуйста, по следующим вопросам: Купил квартиру в ипотеку, право собственности на квартиру оформлено на меня, я единственный собственник. На момент выплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка.
1) Каков порядок регистрации меня, моей жены и ребенка 3 лет?
2) Требуется ли согласие Банка на регистрацию, если да, то в какой форме?
3) Требуется ли согласие Банка в рамках моих отношений с Банком, или это согласие потребуется для представления государственному органу?
4) Какие документы необходимы (пожалуйста, уточните)?
5) В каком государственном органе можно производить данные действия?
Спасибо!
Здравствуйте Алексей.
По общему правилу согласие банка не требуется для осуществления вами жилищных прав собственника, в том числе для регистрации кого-либо в вашей квартире.
Залог предотвращает отчуждение квартиры и гарантирует выполнение ваших кредитных обязательств, но не регулирует ваши полномочия по пользованию квартирой.
Жилищный кодекс
Статья 30
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением на праве собственности в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также как к юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в редакции от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»
Статья 29
1. За залогодателем сохраняется право пользования заложенным по договору об ипотеке имуществом. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать износа имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызвано естественным износом.2. Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы из имущества, заложенного по договору об ипотеке. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Регистрация осуществляется в органах миграционного учета МВД или через МФЦ.
Искренне! Г.А. Кураев
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Ставки по ипотеке в рублях
Где взять кредит под залог недвижимости
Кредиты на недвижимость выдаются банками и частными инвесторами. Последние активно предлагают свои услуги в Интернете как «кредиты под залог недвижимости». Позвольте мне объяснить, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже при наличии залога в банке важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестает платить по кредиту, банк взыскивает долг в порядке, установленном законодательством и банковскими документами.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги от инвестора-участника проще, поэтому ставка у них выше — до 7% в месяц, то есть до 84% в год, зависит от объекта и ликвидности.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Беззалоговые потребительские кредиты обычно выдаются на 5-7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. При кредите под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас действующая ставка 12-14% годовых.
Как получить кредит
- Подготовка первичной документации для подачи заявки.
- Если на основании представленных документов получено предварительное согласование, следует приступить к подготовке документов для оценки недвижимости.
- В результате принятых мер вам снова необходимо обратиться в банк и принести бумаги в собственность.
Решение принимается в течение 6 рабочих дней. После получения окончательного одобрения сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Перевод заемных средств производится на счет клиента.
Страхование залога – обязательная процедура, которую нужно будет проводить ежегодно. Аннуитетные платежи используются для погашения кредита.
Кредит может быть предоставлен по месту постоянного жительства одного из созаемщиков или по месту аккредитации работодателя заемщика.
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, деньги не выдаются сразу после одобрения.
Шаг первый: заполните заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставите в залог. Все параметры объекта важны для банка, чтобы оценить его стоимость. Менеджер подскажет, какие документы необходимо предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы должны быть подготовлены и доставлены в отделение как можно скорее. Большинство документов имеют срок годности. Если какой-либо сертификат на момент подачи окажется недействительным, придется заказывать новый.
Пока он готовится, другие документы могут оказаться просроченными. Например, выписка из ЕГРН легально делается не менее чем за семь дней. Если вы заказываете с опозданием и Росреестр все же задерживает выдачу, справка о заработной плате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, срок их действия 30 дней.
Шаг третий: закрыть сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог имущества – наложить обременение на реестр. В некоторых банках, например Тинькофф Банке, личное посещение Росреестра или МФЦ не требуется – сотрудники банка все делают самостоятельно.
В других нужно посетить МФЦ или Росреестр вместе с представителем банка: зарегистрировать сделку в Росреестре и попросить официально наложить обременение на объект. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обрабатывает заявление и возвращает документы с отметкой о результате.
Какие документы нужны
Вам понадобится паспорт и документы на право собственности: техпаспорт или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.
Банки также могут запросить следующие документы:
- Справка о доходах для подтверждения платежеспособности;
- Брачный контракт, если таковой имеется;
- СНИЛС;
- Заграничный паспорт;
- Отчет об оценке для понимания стоимости и ликвидности объекта;
- Водительские права;
- Свидетельство о регистрации транспортного средства;
- Нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
- Другие документы в соответствии с правилами банка.
Кто может получить кредит под залог недвижимости
Ипотечный кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если в собственности нет квартиры или дома, можно привлечь созаемщика, у которого есть недвижимость. Если основной заемщик не погасит кредит, ответственность ляжет на заемщика и его имущество. Банку все равно, кто будет основным заемщиком, активным созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего это:
Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Также учитывается возраст на момент полного погашения – кредит нужно погасить до 65 лет.
Получить кредит под залог недвижимости бывает сложно для руководителей компаний, их заместителей и главных бухгалтеров, индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса (собственников) с долей 5% и более.
Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-проверки личности через те же госуслуги: то есть никуда ходить не надо, вы получите отчет сразу на сайте.
Чтобы повысить вероятность одобрения, ошибки, если они есть, должны быть исправлены до подачи заявки. Это можно сделать через ЦБИ или в отделении банка, допустившего ошибку.
Также лучше закрыть все ненужные кредитные карты. Даже если вы не пользуетесь кредитной картой, в какой-то момент вы можете израсходовать весь лимит — в результате вам придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже свободные на данный момент кредитные карты.
Взять кредит под залог недвижимости можно без справки о зарплате. Есть банки, которые не требуют от вас подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально – это повысит вероятность одобрения кредита. Мы уже говорили о том, что еще может помочь в получении кредита.
Преимущества и недостатки жилищного кредита
Преимущества:
- Максимальная сумма – главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10-30 млн рублей.
- Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с залогом, он снижает риски за счет залога. Если заемщик перестает платить, банк всегда может продать имущество и погасить долг. Поэтому ставка по обеспеченным кредитам ниже, чем по потребительским необеспеченным кредитам.
Сейчас ставки по кредитам под залог недвижимости составляют около 12-15%. Эти ставки обычно применяются к страхованию жизни, здоровья и недвижимости. Без страховки банк повысит ставку на 1-5 процентных пунктов. Иногда бывают скидки для зарплатных клиентов банка - минус 0,5-2 процентных пункта отставки.
Процентная ставка по ипотеке для клиентов банка
Претензии по залоговому недвижимому имуществу
Каждый банк определяет требования к залогу индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках можно оставить в залог комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида предмета залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. Банки чаще всего не имеют строгих требований к площади. Принимают в залог студию и даже квартиру с незаконной перепланировкой. Вот некоторые другие требования, которые могут быть у банков:
- Материал стен, потолков. Банки не могут брать в залог квартиры в домах из дерева (брус), а также квартиры в панельных домах ниже пяти этажей постройки до 1975 года. Фундамент дома может быть любым - кирпичным, бетонным или каменным.
- Снос здания. В некоторых банках допускается до 70%, в среднем - 60%. Важно, чтобы дом не находился в планах капитального ремонта, сноса или реконструкции со стороны сообщества и не находился в аварийном состоянии.
- Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.
Требования к таунхаусу. Это должна быть обособленная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним бездверным блоком, а также со своим почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как отдельный объект. Варианты оформления могут быть разными: таунхаус, многоквартирный дом, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилой дом, часть жилого дома, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент - кирпичный, каменный или бетонный - и коммуникации. На постоянной основе должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация. Если дом на свайном фундаменте, нет ни горячей воды, ни канализации, ни подключения к электросети – достаточно одного несоответствия критериям банка – дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дом не выше 3-х этажей. В некоторых случаях незавершенное строительство может быть взято в залог при наличии проекта и коммуникаций. Подача газа не является обязательной.
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках - не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Они тоже выглядывают из дома. В среднем она должна быть не более 50%. Для деревянных домов - не более 40%.
Дом должен находиться в населенном пункте, где есть не менее трех других жилых домов и возможность добраться туда в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, санузел.
Точные требования к предмету залога можно узнать на сайте банка или попросить распечатать их у менеджера в отделении.