Покупка земли сельскохозяйственного назначения и особенности договора

Правовые рамки

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом № 101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения», пунктом первым, субъект Российской Федерации или муниципальная администрация имеют преимущественное право приобретения земель сельскохозяйственного назначения по Цена, по которой участок продается частному владельцу.

Исключение составляют только случаи продажи с публичных торгов или изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.

При этом должны быть указаны цена, размер, местонахождение земельного участка и условия расчета по договору купли-продажи.

Регулирование продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется главой 5 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу земля предоставляется по результатам торгов в форме аукциона. Без проведения аукциона земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставляется только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если эти хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после приобретения муниципальным образованием прав на нее обратились за заключением договора договор купли-продажи или аренды.

Кто может купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Застройка сельскохозяйственного участка законом не запрещена. В случае создания КФХ субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам необходимо где-то жить в процессе работы.

При этом использование земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться строго по целевому назначению.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: цели использования земли сельскохозяйственного назначения, условия использования участка, размер земельного налога, качество земли, уровень почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав собственника на землю, необходимых документов. Вся документация сайта должна быть правильно оформлена. Документы не могут содержать стилистических или иных ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

При выборе участка полезно сверить данные продавца по договору и данные владельца.

Лучше всего приобретать землю у государственных и муниципальных органов или у проверенной компании с высокой репутацией в этой сфере.

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га и в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным владельцам и находятся в отличном состоянии, пригодном для реализации всех намеченных планов по организации сельского хозяйства.

Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения

Состояние

Государству принадлежит так называемый первичный рынок продажи земли.

В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок действий будет следующим:

1. Подача заявления (ходатайства) в местный исполнительный орган о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственное назначение указывается непосредственно в заявке, там же указывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
2. Местное самоуправление рассматривает поданное заявление на приобретение земли сельскохозяйственного назначения в установленный срок. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется решением главы муниципального образования. В случае отказа предоставляется решение или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение может быть обжаловано в суде. Важный! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможность предоставления земель на указанной территории. Как правило, в каждом регионе есть свои льготники, которые имеют право на получение земельного участка в приоритетном порядке. Стоимость земель сельскохозяйственного назначения в основном формируется стоимостью плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размер и расположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативными правовыми актами местных муниципалитетов.
3. Материалы по земельному делу должны быть согласованы с органами архитектуры и градостроительства, санитарного и пожарного надзора, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из этих служб выдает собственное заключение, которое заверяется их личной печатью и подписью руководителя.
4. Зарегистрировать право на участок можно в отделении региональной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата находится в самом здании муниципалитета).
5. Далее составляется договор купли-продажи, о котором подробнее будет рассказано в следующей части.
6. После завершения процедуры регистрации выдается свидетельство о праве собственности на сельскохозяйственный участок.
7. Использовать участок по назначению можно будет только после проведения межевания (определения границ). Освоение земель сельскохозяйственного назначения возможно только в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

Для физического лица

Покупка земельного участка сельскохозяйственного назначения у физического лица, как и для любых других целей, имеет свои отличительные особенности.

Прежде чем покупать землю у частника, следует убедиться, что у него есть все правоустанавливающие документы на такой участок.

Информация о зарегистрированных правах становится общедоступной в течение 5 рабочих дней. Если у продавца необходимого сельскохозяйственного участка есть все официальные права, кадастровая служба выдаст выписку.

В выписке также указываются существующие ограничения и обременения в использовании участка (сервитут, арест, аренда). Предоставление информации будет стоить 200 рублей.

При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Право собственности на землю переходит от одного лица к другому по передаточному акту.

Все сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме.

Лучше всего обратиться за помощью в специализированные агентства недвижимости с высокой репутацией. Они помогут узнать историю земельного участка, оформить все необходимые документы, решить возможные проблемы. Естественно, это исключает риски покупателей земли, за что требует от них уплаты соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решение остается за приобретателем земли.

Особенности договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено преимущество в праве приобретения земельного участка субъектом Российской Федерации или, в отдельных случаях, муниципальная администрация, на территории которой находится земельный участок.

При продаже участка продавец обязан письменно уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, предусмотренных законом, уведомить об этом орган местного самоуправления. При уведомлении о продаже собственник указывает следующую информацию:

• Стоимость сайта;
• Площадь земельного участка;
• Расположение сайта;
• Срок осуществления взаиморасчетов по договору купли-продажи.

Это далеко не вся информация, которую необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такая информация, как правило, в дальнейшем составляет основу всего договора купли-продажи, определяет его существенные условия. Также необходимо указать в извещении о продаже сведения о продавце и кадастровый номер земельного участка, к извещению приложить ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже представляет собой оферту, то есть открытое предложение лица заключить сделку с адресатом, принявшим оферту.

Продавец не обязан определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указана в рублях, и покупатель обязуется оплатить ее в срок, указанный в договоре, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально обеспечивается государственной регистрацией.

Отсчет трехмесячного срока будет начинаться не со дня получения государственным субъектом уведомления о желании продавца продать участок или со дня получения ответа продавцом, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации такого рода сделки ничтожны в соответствии с пунктом 1 статей 131, 164, 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам – гектары или квадратные метры.

Местонахождение участка определяется его описанием с указанием адреса в пределах субъекта Российской Федерации, муниципального образования. В описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (например, 10 км юго-восточнее г. Краснодара). В любом случае к договору должен быть приложен кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Не вправе приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения:

• Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• Лица, которые при приобретении земельного участка превысят предельный размер общей площади земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности одного лица, установленный законом субъекта Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Закона о оборот сельскохозяйственных угодий);
• Иные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Структура договора является общей для всех сделок купли-продажи земельных участков. В форме необходимо указать следующую информацию:

• Место и дата заключения договора.
• Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
• Данные о передаваемом участке (площадь, местонахождение, кадастровый номер, категория земли, кому он принадлежит и так далее).
• Цена, уплачиваемая покупателю земли.
• Порядок расчета контракта.
• Наличие обременений и ограничений на земли сельскохозяйственного назначения.
• Момент вступления договора в силу.
• Количество экземпляров, в которых составлен договор.
• Подписи сторон.

Особенности покупки доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

При покупке доли сельскохозяйственного земельного участка действуют определенные ограничения:

• Участники долевой собственности вправе продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику этой долевой собственности, сельскохозяйственному обществу или физическому лицу, являющемуся членом крестьянского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
• При регистрации перехода права собственности на долю земель сельскохозяйственного назначения к другому участнику, помимо стандартного перечня документов, необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность включения ее в уставный капитал.
• Законодательством не предусмотрено преимущественное право продажи доли земельного участка для органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, в отличие от продажи полноценного земельного надела.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения какому-либо третьему лицу невозможна без ее выделения из общей долевой собственности.

После того, как доля официально выделена, очерчены ее границы, собственник обязан предложить выкуп выделенного участка сначала властям субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа собственник имеет возможность продать свою долю любому другому третьему лицу.