Требования к форме договора купли-продажи
Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки купли-продажи земельного участка:
1) Простая письменная форма. Статья 550 ГК РФ устанавливает общее правило заключения договоров купли-продажи имущества, применимое к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключенного в простой письменной форме, удостоверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;
2) Нотариальная форма. Законодательством не предусмотрено общее правило обязательного удостоверения договора купли-продажи земельного участка, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.
Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи обязательно в следующих случаях:
Независимо от формы сделки купли-продажи земельного участка договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю.
Последствия несоблюдения формы заключения договора об отчуждении земельного участка предусмотрены статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации - несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки об отчуждении земельного участка не имеет правовых последствий.
Пошаговая инструкция по составлению договора купли-продажи
Вся процедура заключения сделки по отчуждению земельного участка, с момента поиска контрагента до государственной регистрации в Росреестре, состоит из следующих этапов:
- Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласовывают основные условия договора;
- Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении сайт; иные условия по желанию сторон);
- Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Соглашение может быть составлено сторонами самостоятельно или с помощью профессионального юриста или нотариальной конторы;
- Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
- Внесение сведений из ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.
Список необходимых документов
На официальном сайте Росреестра размещен электронный ресурс, позволяющий моделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимостью. Эта услуга доступна по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.
Для совершения сделки купли-продажи земли и ее государственной регистрации необходимы следующие документы:
- Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и оформлении права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
- Договор купли-продажи земли. В этом документе стороны закрепляют все существенные и дополнительные условия сделки по отчуждению земельного участка. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
- Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. Такими документами признаются паспорта и другие документы, удостоверяющие личность;
- Правоустанавливающие документы на землю. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016, таким документом будет свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 - выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
- Кадастровый паспорт на земельный участок. Этот документ имеется на каждый участок, прошедший процедуру кадастрового учета, и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
- Акт приема-передачи участка. Вместо этого документа сам договор купли-продажи может содержать ссылку на фактическую передачу участка;
- Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Регистрационный взнос (адвокатские услуги, госпошлина)
Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае есть риск не указать в документе все необходимые условия.
Квалифицированную помощь в составлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развития рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тыс. руб.
За государственную регистрацию стороны должны уплатить государственную пошлину - 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.